Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng dân sự phổ biến trong đời sống hằng ngày của chúng ta. Thông qua hợp đồng, các bên thỏa thuận với nhau về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền và nghĩa vụ mà mỗi bên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông thường, khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường chỉ quan tâm đến những điều khoản liên quan trực tiếp đến quyền lợi của họ như phương thức thanh toán, về thời điểm bàn giao quyền sử dụng đất mà quên đi một yếu tố quan trọng nhất khi giao kết hợp đồng dân sự chính là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Vậy điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự là gì và khi hợp đồng không đáp ứng được điều kiện này thì hợp đồng sẽ ra sao? Chúng tôi hiểu được thắc mắc của độc giả và xin gửi đến các bạn bài viết về một trường hợp hợp đồng dân sự không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký bởi một bên mất năng lực hành vi dân sự.
-
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi tham gia giao kết một giao dịch dân sự bất kỳ, các bên cần quan tâm đến các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đó và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không ngoại lệ. Bởi lẽ chỉ khi hợp đồng có hiệu lực mới làm phát sinh quyền và nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, từ đó các bên mới có cơ sở ràng buộc trách nhiệm thực hiện đúng theo hợp đồng, nhất là trong trường hợp có nghĩa vụ bị vi phạm bởi một bên. Ngược lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ phải thực hiện theo hợp đồng đối với các bên, hậu quả là các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu như khi chưa giao kết hợp đồng, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đồng thời bên có lỗi gây thiệt hại còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Một trong các điều kiện để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và giao dịch dân sự nói chung là chủ thể giao kết hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, chủ thể của giao dịch dân sự cũng có thể là pháp nhân. Đối với chủ thể là pháp nhân thì pháp nhân tham gia vào giao dịch dân sự thông qua người đại diện của họ (có thể đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo uỷ quyền). Người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh pháp nhân và các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân. Dù là cá nhân hay pháp nhân đều cần phải có năng lực hành vi dân sự, có thể tự mình xác lập giao dich, thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình và hoàn toàn tự chịu trách nhiệm trong giao dịch dân sự đó.
-
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký bởi một bên mất năng lực hành vi dân sự
Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án sẽ ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần. Lúc này, người bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự không có khả năng giao kết bất cứ hợp đồng dân sự nào nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Bất cứ hợp đồng nào được giao kết bởi một bên là người đã mất năng lực hành vi dân sự sẽ trở thành hợp đồng dân sự vô hiệu do không đáp ứng được điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Về nguyên tắc, khi một cá nhân bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì có nghĩa rằng họ không còn khả năng tham gia xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự của mình, mà mọi giao dịch dân sự của họ sẽ phải do người đại diện theo pháp luật, tức là người giám hộ của họ xác lập, thực hiện[1]. Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người giám hộ sẽ thay người mất năng lực hành vi dân sự thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như xác định tính pháp lý của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…
Như vậy, người giám hộ sẽ thay mặt người mất năng lực hành vi dân sự thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên phải đảm bảo giao dịch chuyển nhượng này nhằm phục vụ lợi ích của người mất năng lực hành vi dân sự. Bởi vì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, các quyền và nghĩa vụ của người đại diện đều phải hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mất năng lực hành vi dân sự. Vì vậy, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhằm bảo vệ lợi ích mà dẫn tới thất thoát tài sản, ảnh hưởng tới quyền lợi của người mất năng lực hành vi dân sự thì giao dịch đó không được phép thực hiện và có thể bị tuyên vô hiệu.
Trong một số trường hợp đặc biệt dưới đây, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với người mất năng lực hành vi dân sự sẽ có hiệu lực:
a) Trường hợp khôi phục năng lực hành vi dân sự
Theo quy định tại Điều 125.2.(c) của Bộ luật Dân sự 2015, đối với giao dịch dân sự mà người xác lập giao dịch thừa nhận hiệu lực sau khi đã khôi phục năng lực hành vi dân sự thì giao dịch này sẽ không bị xem là giao dịch vô hiệu. Như vậy, nếu một người tiến hành ký vào một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, nhưng khi hồi phục năng lực hành vi hành vi dân sự, họ thừa nhận hiệu lực của giao dịch đó, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vẫn sẽ có hiệu lực pháp luật và ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giao kết.
b) Trường hợp mất năng lực hành vi dân sự sau khi đề nghị/được đề nghị giao kết hợp đồng
Trên thực tế có nhiều trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được hai bên thỏa thuận và đồng ý giao kết, tuy nhiên sau đó vì nhiều lý do mà một bên mất đi năng lực hành vi dân sự khi các bên chưa tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu dựa vào quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự mà cho rằng việc giao kết hợp đồng không có giá trị sẽ bất công đối với các bên, đặc biệt là bên không bị mất năng lực hành vi dân sự bởi lẽ tại thời điểm đề nghị giao kết hay chấp nhận giao kết, các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đã tự nguyện giao kết và thỏa thuận với nhau về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Vì vậy, để bảo vệ lợi ích của các bên, pháp luật đã quy định trường hợp bên đề nghị hoặc bên được đề nghị mất năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì việc đề nghị và việc trả lời chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng vẫn có giá trị, trừ trường hợp nội dung giao kết gắn liền với nhân thân của bên đề nghị/bên được đề nghị. [2]
Trong trường hợp này, thì người giám hộ của người bị mất năng lực hành vi dân sự sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên còn lại.
Với những phân tích ở trên, chúng ta thấy rằng không phải mọi trường hợp khi một bên ký kết là người mất năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ đương nhiên bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên để tránh xảy ra những tranh chấp và thiệt hại không đáng có, mọi người cần đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng.
Trên đây là nội dung khái quát liên quan Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi một bên ký là người mất năng lực hành vi dân sự. Nếu khách hàng có khó khăn trong việc tìm kiếm một Công ty Luật tư vấn và hỗ trợ về vấn đề soạn thảo hợp đồng và thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vui lòng liên hệ với chúng tôi: Phước và Các Cộng Sự là một công ty luật được thành lập tại Việt Nam và hiện có gần 100 thành viên đang làm việc tại ba văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng. Phước và Các Cộng Sự cũng được đánh giá là một trong những công ty luật có đội ngũ nhân viên chuyên sâu trong lĩnh vực pháp lý hàng đầu tại Việt Nam mà có các lĩnh vực hành nghề được đánh giá đứng đầu trên thị trường pháp lý như Lao động và Việc làm, Thuế, Mua bán và Sáp nhập, Tranh tụng. Chúng tôi tự tin là một trong những Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất đến Quý khách hàng.
[1] Khoản 1 Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015
[2] Điều 395, Điều 396 Bộ luật Dân sự 2015
