Nghị Định 02 – Phát Súng Mở Đầu Với Thay Đổi Về Hợp Đồng Kinh Doanh Bất Động Sản  

 

(LS. Trần Thị Kim Nga & Nguyễn Đức Huy – Công ty Luật TNHH Phước và Các Cộng sự)

 

Nghị định 02/2022/NĐ-CP (“NĐ02”) của Chính phủ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/03/2022, thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP (“NĐ76”), được xem là “phát súng mở đầu” cho sự thay đổi pháp luật về kinh doanh bất động sản (“KDBĐS”). Trong đó, một số thay đổi về hợp đồng KDBĐS đã đem lại tín hiệu vui, bước đầu “ngầm” thừa nhận và dần tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh, rõ ràng nhằm thúc đẩy sự phát triển của mảng kinh doanh sôi động bậc nhất hiện nay. Một số điểm đáng lưu ý được bóc tách và phân tích sâu bên dưới.

 

Hợp đồng KDBĐS phải theo mẫu cho từng loại hình

 

Theo Điều 6 NĐ02, hợp đồng KDBĐS bắt buộc phải theo mẫu quy định, thay vì chỉ là mẫu tham khảo, cho phép các bên được điều chỉnh như NĐ76 (Điều 7). Thực tế áp dụng thời gian qua, quyền điều chỉnh này thường thuộc về chủ đầu tư (“CĐT”), họ thường tự soạn hợp đồng với nhiều nội dung khác nhau, không thống nhất, thậm chí bất lợi cho người mua, người sử dụng bất động sản (“BĐS”) nhưng các chủ thể này vẫn phải chấp thuận và hiếm có trường hợp các yêu cầu điều chỉnh hợp đồng từ họ được CĐT đồng ý. Vậy, việc NĐ02 bắt buộc phải theo điều khoản mẫu, thu hẹp quyền tùy chỉnh, chỉ cho phép điều chỉnh những nội dung nào mà mẫu hợp đồng ghi rõ là được phép thỏa thuận được kỳ vọng sẽ đảm bảo sự bình đẳng, bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, người sử dụng BĐS.

 

Ngoài ra, một điểm tiến bộ tại NĐ02 đó là việc các mẫu hợp đồng đã được phân loại dựa theo từng loại hình BĐS (như căn hộ chung cư, căn hộ du lịch (“condotel”), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (“officetel”), nhà ở riêng lẻ…) thay vì chỉ có mẫu chung cho “nhà, công trình xây dựng”. Điều chỉnh này là hợp lý vì mỗi loại BĐS có đặc điểm, mục đích sử dụng, các vấn đề về quyền sở hữu… khác nhau, do đó, cần có điều chỉnh riêng ở mỗi mẫu hợp đồng khi mà các nội dung chính về hợp đồng KDBĐS theo Luật KDBĐS 2014 mới chỉ dừng ở mức bao quát, chung chung.

 

“Nâng cấp” thỏa thuận bảo vệ quyền lợi người mua, thuê mua căn hộ

 

So với NĐ76, mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ chung cư của NĐ02 (“Mẫu 01”) đã được “nâng cấp”. Một là, thông tin về hợp đồng bảo lãnh căn hộ từ nay buộc phải ghi rõ, kèm theo bản sao có chứng thực. Dù nội dung này cũng được quy định tại NĐ76, song chỉ là để tham khảo (bên cạnh các nguyên nhân khác như không có quy định xác định rõ phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh…), trên thực tế hầu như việc bảo lãnh căn hộ không được thực hiện, không được ghi nhận trong hợp đồng. Hai là, Mẫu 01 buộc CĐT phải có văn bản thông báo cho bên mua/bên thuê mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ, buộc các bên thỏa thuận thay đổi thời hạn nếu chậm trễ. Trên thực tế, tình trạng CĐT “ngâm dấm”, im lặng về nguyên nhân chậm bàn giao thường xảy ra, ngay cả khi bên mua chủ động liên hệ thì vẫn khó nhận được phản hồi chính thức từ CĐT. Thiết nghĩ, sự minh bạch thông tin từ phía CĐT trong tình huống này là cần thiết, góp phần duy trì uy tín của CĐT. Ba là, Mẫu 01 cũng quy định rõ về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng: trả lãi chậm thanh toán, phạt vi phạm chậm bàn giao, trách nhiệm bồi thường do vi phạm hợp đồng. Có một điều thú vị là hai điểm vừa nêu là sự “nâng cấp”, nhưng là nâng cấp về lại “phiên bản cũ” đã từng có ở mẫu hợp đồng theo Thông tư 03/2014/TT-BXD (được áp dụng trước mẫu của NĐ76). Tuy nhiên, đây vẫn là sự “nâng cấp” ý nghĩa khi đã “đưa trở về” các thỏa thuận buộc CĐT phải cam kết, tránh tình trạng “bỏ lơ” quyền lợi của người mua/thuê mua.

 

Lần đầu thừa nhận và bước đầu tạo hành lang pháp lý cho kinh doanh condotel, officetel

 

Thông qua mẫu Hợp đồng mua bán/thuê mua condotel, officetel tại NĐ02 (“Mẫu 02”), pháp luật KDBĐS lần đầu “ngầm” thừa nhận việc mua bán, thuê mua condotel, officetel là hoạt động KDBĐS, bước đầu tạo hành lang pháp lý cho việc kinh doanh loại hình này. Có thể thấy, lần đầu tiên có mẫu hợp đồng riêng biệt dành cho condotel, officetel. Đây cũng là lần đầu trong pháp luật KDBĐS, khái niệm “căn hộ du lịch” được định nghĩa rõ ràng và có sự thống nhất với Luật Du lịch và Nghị định 168/2017/NĐ-CP thay vì được gọi tên “mơ hồ” là “căn hộ lưu trú” (vì đã là căn hộ thì đương nhiên có chức năng lưu trú, và không làm bật được đặc điểm “du lịch” của condotel) ở Thông tư 03/2021/TT-BXD ban hành QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư. Tương tự, khái niệm “căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” lần đầu được định nghĩa rõ ràng, thẳng thắn ghi nhận chức năng “căn hộ” kết hợp “văn phòng”, thay vì dưới tên gọi “văn phòng kết hợp lưu trú” trong Thông tư 03/2021/TT-BXD. Bên cạnh đó, trước đây, Thông tư 03/2021/TT-BXD giải thích condotel là BĐS nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (mục 1.4.8) là chưa phản ánh đúng thực tế bởi vì đại đa số condotel nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các dự án du lịch nghỉ dưỡng độc lập – không phải là nhà chung cư hỗn hợp (các condotel nằm trong nhà chung cư hỗn hợp chiếm tỷ lệ rất nhỏ). Đến NĐ02, pháp luật đã bước đầu khắc phục thiếu sót này khi thừa nhận condotel có thể được phát triển ở cả tòa nhà chung cư và tòa nhà không phải nhà chung cư. Việc condotel được xây dựng ở dự án nhà chung cư hay dự án không phải nhà chung cư có ảnh hưởng quan trọng đến quy định pháp luật điều chỉnh, các thỏa thuận trong hợp đồng về phần sở hữu riêng, chung, phí bảo trì, quy chế quản lý sử dụng, ban quản trị, quyền, nghĩa vụ của các bên.

 

NĐ02 cũng đã có bước đi tiến bộ khi ngầm thừa nhận quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua officetel, condotel hình thành trong tương lai (giao dịch thứ cấp) (Điều 10 Mẫu 02). Tuy nhiên, Điều 10 Mẫu 02 lại không đề cập đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel, officetel hình thành trong tương lai! Luật KDBĐS 2014 hoàn toàn thiếu vắng các quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng không phải nhà ở nói chung, officetel, condotel nói riêng hình thành trong tương lai. Do không có hành lang pháp lý quy định trong khi nhu cầu chuyển nhượng rất lớn trên thực tế, các tổ chức, cá nhân đã tìm cách lách luật bằng các hình thức chuyển nhượng nhiều rủi ro pháp lý như ký kết hợp đồng ủy quyền toàn phần, ủy quyền định đoạt… Hậu quả là trong thời gian qua, quyền lợi của người mua/thuê mua condotel, officetel không được bảo vệ khi tranh chấp xảy ra, trong khi Nhà nước cũng không thu được thuế. Thiết nghĩ, pháp luật về KDBĐS cần quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán (bên cạnh thuê mua) condotel, officetel hình thành trong tương lai; đồng thời quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục, mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng như đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

 

Cấp Giấy chứng nhận cho người sở hữu condotel, officetel là vấn đề nhức nhối. Để giải quyết câu chuyện này, bên cạnh quy định về chế độ sử dụng đất thì quy định về cách tính phần sở hữu riêng, chung trong tòa nhà có condotel, officetel cũng đóng vai trò quan trọng để xác định phần diện tích sở hữu riêng ghi trong Giấy chứng nhận. Mẫu 02 đã bước đầu ghi nhận việc này. Đối với condotel, officetel nằm trong nhà chung cư, bên cạnh Điều 100 Luật Nhà ở 2014 về phần sở hữu riêng, chung của nhà chung cư thì mẫu nội dung tại Điều 11 Mẫu 02 được kỳ vọng sẽ giúp các bên xác định được phần sở hữu chung, riêng. Tuy nhiên, trong trường hợp condotel, officetel nằm trong tòa nhà không phải là nhà chung cư (đa số), Mẫu 02 quy định các bên bắt buộc phải tự thỏa thuận. Dĩ nhiên, việc thỏa thuận này sẽ gặp nhiều lúng túng do pháp luật KDBĐS hiện nay chưa có quy định về xác định phần sở hữu chung, riêng trong tòa nhà condotel, officetel. Thiết nghĩ, pháp luật KDBĐS cần có bổ sung tương tự như quy định của Luật Nhà ở 2014 đối với nhà chung cư để làm cơ sở cấp Giấy chứng nhận cho condotel, officetel.

 

Vậy, mặc dù khá “trớ trêu” là lộ trình sửa đổi Luật KDBĐS 2014 sẽ kéo dài đến cuối năm 2023, song việc ra đời của NĐ02 đã bổ sung một số điểm mới quy định chi tiết thi hành những điều “chưa kịp có” trong Luật KDBĐS 2014, đã cho thấy những nỗ lực đầu tiên của Chính phủ trong việc “ngầm” thừa nhận và kịp thời điều chỉnh, thúc đẩy sự phát triển minh bạch, toàn diện của ngành BĐS.