Hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định của pháp luật dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận[1].
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là loại hợp đồng tặng cho tài sản phổ biến nhất và cũng thường phát sinh nhiều tranh chấp. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thường xuất phát từ việc có hay không có điều kiện tặng cho, việc tuân thủ điều kiện tặng cho giữa các bên và điều kiện để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực là các vấn đề vô cùng quan trọng mà các bên cần tuân thủ.
Trong bài viết này Phuoc & Partners đề cập một số tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thường xảy ra tranh chấp tại Tòa án liên quan đến các vấn đề nêu trên:
Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
Trong tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, một trong những vấn đề quan trọng mà các bên cần lưu ý là nội dung điều kiện tặng cho và việc thực hiện điều kiện của bên được tặng cho. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Trong trường hợp bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ trước khi tặng cho mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. Bên cạnh đó, trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại[2].
Các bên trong giao dịch tặng cho thường có quan hệ thân thích nên chỉ thỏa thuận chung chung dẫn đến phát sinh mâu thuẫn trong quá trình thực hiện hợp đồng. Có trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan như giấy cam kết, giấy ủy quyền thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho.
Như vậy, khi xem xét điều kiện tặng cho và việc thực hiện điều kiện tặng cho, Tòa án không chỉ căn cứ các điều kiện được thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho mà còn xem xét các văn bản liên quan đến giao dịch này nhằm đảm bảo công nhận đầy đủ ý chí của các bên.
Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện
Liên quan đến giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện, có thể hiểu trong trường hợp này bên tặng cho không yêu cầu bên được tặng cho phải thực hiện bất kỳ điều kiện nào để được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Mặc dù vậy, sau khi đã ký kết hợp đồng tặng quyền sử dụng đất không có điều kiện và công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, bên tặng cho lại yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện điều kiện không được thỏa thuận trong hợp đồng.
Tranh chấp liên quan đến hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Do đó, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là yếu tố cần thiết luôn phải được xem xét khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 167.3 (a) Luật Đất đai 2013 quy định, hợp đồng tặng cho bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất[3] và hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký[4] tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản.
Từ những vấn đề được phân tích nêu trên cho thấy, trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Tòa án, bên cạnh các điều kiện thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, các bên cần lưu ý các nội dung sau: Thứ nhất, điều kiện tặng cho được quy định rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Thứ hai, nên có người làm chứng khi giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và khi thực hiện điều kiện tặng cho là chăm sóc, thờ cúng; Thứ ba, đảm bảo điều kiện có hiệu lực bắt buộc của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là được công chứng, chứng thực và đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, khi phát sinh tranh chấp, các bên phải thông qua thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp trước khi yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp[5].
Trên đây là nội dung khái quát về tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và những lưu ý khi tranh chấp tại tòa. Nếu Quý khách hàng có khó khăn trong việc tìm kiếm một Công ty Luật Tư vấn và hỗ trợ về lĩnh vực pháp lý liên quan đến tham gia tranh tụng tại tòa án, vui lòng liên hệ chúng tôi. Phước và Các Cộng Sự là một công ty luật được thành lập tại Việt Nam và hiện có gần 100 thành viên đang làm việc tại ba văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng. Phước và Các Cộng Sự cũng được đánh giá là một trong những công ty luật có đội ngũ nhân viên chuyên sâu trong lĩnh vực pháp lý hàng đầu tại Việt Nam mà có các lĩnh vực hành nghề được đánh giá đứng đầu trên thị trường pháp lý như Lao động và Việc làm, Thuế, Mua bán và Sáp nhập, Tranh tụng. Chúng tôi tự tin là một trong những Công ty Luật cung cấp dịch vụ pháp lý tốt nhất đến Quý khách hàng.
[1] Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015.
[2] Điều 462.3 Bộ luật Dân sự 2015.
[3] Điều 95.1 Luật Đất đai 2013.
[4] Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015.
[5] Điều 202.2 Luật Đất đai 2013.
