Khi nói đến nghề môi giới bất động sản, đặc biệt là các cá nhân làm môi giới độc lập, chúng ta phải thừa nhận rằng đây là lực lượng chiếm ưu thế về số lượng. Tính từ năm 2008 đến thời điểm này có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công đều thông qua môi giới bất động sản[1]. Trong những giai đoạn “thăng” hay “trầm” của thị trường bất động sản, chính lực lượng các cá nhân làm môi giới độc lập và các tổ chức môi giới bất động sản đã góp dần thu hẹp khoảng cách giữa người bán và người mua, giúp cho các sản phẩm bất động sản dễ dàng tiếp cận với thị trường. Như vậy, lợi ích của cá nhân tham gia vào việc kinh doanh bất động sản đã được các chuyên gia trong lĩnh vực này phân tích qua nhiều bài viết, và trên thực tế, chính những cá nhân, tổ chức cần mua hay bán bất động sản đều rất cần đến sự hỗ trợ của lực lượng này. Phát triển luôn đi đôi với việc giải quyết mâu thuẫn, bất cập nội tại. Vì lẽ đó, hoạt động kinh doanh bất động sản càng phát triển càng bộc lộ những bất cập, hạn chế, trong đó có việc quản lý các cá nhân làm môi giới độc lập. Vừa qua, Bộ Xây dựng đã công bố dự thảo hồ sơ đề nghị sửa đổi, thay thế Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thông qua Cổng Thông tin điện tử Chính phủ để các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước nghiên cứu, đóng góp ý kiến. Theo đó, vấn đề nổi cộm thu hút sự chú ý của đông đảo quần chúng nhân dân và doanh nghiệp đó là đề xuất Sửa Luật kinh doanh bất động sản: Cá nhân không được làm môi giới độc lập. Vậy nguyên do từ đâu và liệu rằng việc Sửa Luật kinh doanh bất động sản: Cá nhân không được làm môi giới độc lập có mang lại hiệu quả cho thị trường bất động sản trong tương lai, mời quý vị cùng Phước và Các Cộng Sự bàn về câu chuyện này.
Sửa Luật kinh doanh bất động sản: Cá nhân không được làm môi giới độc lập, có phải chuyện mới?
Thị trường bất động sản vào những năm 2008-2013[2], những ai kinh doanh bất động sản lâu năm thì đây là giai đoạn rất khó quên. Trước giai đoạn này là thời kỳ rất hưng thịnh của thị trường, khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO năm 2007, đón nhận làn sóng đầu tư mới, nhà đất tăng giá rất cao, có những nơi giá giá tăng đến 50%, 70% thậm chí là 100%. Nhu cầu chuyển đổi bất động sản, sự tham gia của các nhà “đầu cơ lướt sóng” cũng là một phần nguyên nhân đẩy giá thị trường bất động sản leo thang. Luật kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực vào 01/01/2007 đã tạo khung pháp lý vững chắc để kiểm soát thị trường này. Đến giai đoạn 2008-2013 thì thị trường bất động sản suy thoái nặng nề, từ ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu, lạm phát phi mã tại Việt Nam (19,89%)[3], xuất hiện bong bóng bất động sản là điều tất yếu. Đi hết chu kỳ kinh tế, bất động sản cũng dần ấm trở lại sau giai đoạn đóng băng và phát triển mạnh mẽ vào giai đoạn 2014-2018 cũng là thời điểm Luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời và có hiệu lực ngày 01/07/2015 với những quy định có phần thoáng hơn, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản. Quy định pháp luật về cá nhân làm môi giới độc lập cũng thông thoáng hơn. Trong khi Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định rằng “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.”, thì hiện nay, Luật kinh doanh bất động sản 2014 không quy định khắt khe về cá nhân làm môi giới độc lập như trước. Cá nhân làm môi giới độc lập chỉ cần “có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế” là đáp ứng điều kiện luật định để thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản. Quy định này đã trải qua 06 năm áp dụng trên thực tế và đã bộc lộ nhiều bất cập. Theo Báo cáo Tổng kết thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2014 và định hướng sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản[4] của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, có ba tồn tại, hạn chế về dịch vụ môi giới bất động sản hiện nay:
- Điều kiện pháp lý để một cá nhân có được chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản quá dễ dàng dẫn đến đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn “sốt ảo” để kiếm lợi;
- Điều kiện pháp lý để một cá nhân làm môi giới độc lập quá dễ dàng dẫn đến đội ngũ làm môi giới bất động sản chỉ cần nhắm đến mục tiêu làm cách nào để bán được sản phẩm nhanh và hiệu quả nhất và thường không có trách nhiệm với khách hàng, người tiêu dùng đối với các sản phẩm họ đã môi giới;
- Cuối cùng, chế tài xử lý vi phạm đối với hành vi hành nghề môi giới khi chưa được cấp chứng chỉ hành nghề cũng quá nhẹ nhàng so với hậu quả khi xảy ra vi phạm (phạt tiền từ 10 triệu đến 50 triệu) dẫn đến việc người môi giới không coi trọng chứng chỉ môi giới, xuất hiện không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản bên cạnh những nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp.
Từ các tồn tại, hạn chế nêu trên, một trong các giải pháp được nhà làm luật đề xuất là bổ sung các quy định các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới…., phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân không được làm môi giới độc lập.
Có thể thấy rằng, giải pháp nêu trên là không mới, và có xu hướng quay lại chính sách đã được thực hiện trong giai đoạn 2006-2013.
Đánh giá về sự cần thiết phải sửa đổi quy định pháp luật về môi giới bất động sản
Khi tìm đến các cá nhân làm môi giới độc lập, thông thường khách hàng có sự tin tưởng nhất định vào người môi giới vì tin tưởng sự nắm rõ thông tin về bất động sản, chuyên nghiệp về giao dịch bất động sản lại được đào tạo, có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Cùng với tâm lý mua nhanh, bán nhanh, khách hàng, thông thường là bên mua, sẵn sàng đặt bút ký nhận chuyển nhượng, đặt cọc số tiền lớn. Do đó, nếu được môi giới bởi người môi giới yếu kém về pháp lý, chuyên môn nghề nghiệp, đạo đức kinh doanh, hệ quả là khách hàng có khả năng cao dính đến các vụ khiếu kiện, tranh chấp kéo dài, phức tạp liên quan đến giao dịch bất động sản.
Quay lại với kỳ thi sát hạch kiến thức môi giới bất động sản để lấy chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, có thể nói là khá dễ dàng, học viên thậm chí không cần có chứng nhận hoàn thành khóa học về môi giới bất động sản vì pháp luật hiện hành không hướng dẫn quy định bắt buộc phải có giấy hoàn thành khóa học mới được dự thi. Ngoài ra, điều kiện tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên cũng là một yêu cầu dễ dàng để gia nhập thị trường môi giới bất động sản vì nhiều năm trở lại đây, tỷ lệ tốt nghiệp trung học phổ thông trên cả nước thường rất cao. Do đó, nhận định trong Báo cáo nêu trên về tồn tại, hạn chế của dịch vụ môi giới bất động sản, tạm gọi là ba nhẹ nhàng, là sát thực tế.
Cũng vì ba nhẹ nhàng, có thể nói rằng hầu như bất kỳ ai có đủ năng lực hành vi dân sự đầy đủ đều có cơ hội rất cao để hành nghề môi giới bất động sản, dẫn đến hệ quả là, rất nhiều cá nhân làm môi giới độc lập yếu kém kiến thức pháp lý, chuyên môn nghề nghiệp lẫn đạo đức kinh doanh tồn tại trong nghề môi giới bất động sản. “Tư vấn bằng miệng” không đúng thực tế tình trạng của bất động sản, khi đã nhận tiền của khách thì chối bỏ luôn trách nhiệm, mặc kệ khách hàng, bên phải gánh chịu thiệt hại do tin tưởng lời tư vấn từ người môi giới yếu kém là thực tế xảy ra. Thiết nghĩ, một luật sư để có thể hành nghề với chứng chỉ hành nghề luật sư phải mất một khoảng thời gian từ 7 – 8 năm, nếu không nghiên cứu chuyên sâu cũng chưa chắc có thể tư vấn tốt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong một hợp đồng chuyển nhượng hay hợp đồng mua bán nhà đất, thế nhưng rất nhiều cá nhân làm môi giới độc lập yếu kém lại diễn giải hết sức đơn giản các điều khoản hợp đồng mua bán bất động sản, miễn sao để khách hàng ký kết hợp đồng nhanh chóng. Tranh chấp, kiện tụng xảy ra thường xuyên, gánh nặng, áp lực giải quyết hậu quả cho các cơ quan Nhà nước và thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch như một hệ quả tất yếu. Như vậy, siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, loại bỏ người môi giới yếu kém là một yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn thị trường bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng.
Liệu rằng nếu phải thay đổi, các đề xuất giải quyết tồn tại, hạn chế về kinh doanh môi giới bất động sản sẽ mang lại hiệu quả
Báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng đưa ra 5 nhóm giải pháp để khắc phục các tồn tại, hạn chế về kinh doanh bất động sản, bao gồm (i) yêu cầu phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; (ii) cá nhân không được làm môi giới độc lập; (iii) yêu cầu cung cấp và công khai, minh bạch thông tin về doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản trong nước và nước ngoài; (iv) bổ sung quyền và nghĩa vụ khi kinh doanh môi giới bất động sản; và (v) giao thẩm quyền tổ chức thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, thay vì Sở Xây dựng như hiện nay.
Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi tập trung thảo luận về đề xuất Sửa Luật kinh doanh bất động sản: Cá nhân không được làm môi giới độc lập.
Đề xuất cụ thể đó là các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới…, phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân không được làm môi giới độc lập. Có thể hình dung rằng, nếu 5 nhóm đề xuất trên trở thành luật chính thức, một cá nhân muốn trở nhà người môi giới bất động sản phải qua tuần tự sau (i) tham dự và được cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về môi giới bất động sản; (ii) dự thi sát hạch và được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; (iii) đăng ký thành lập doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản; (iv) cung cấp thông tin về doanh nghiệp được thành lập cho Bộ Xây dựng để thông tin được công khai; (v) báo cáo định kỳ trong quá trình hoạt động.
Và cũng có thể hình dung tiếp rằng, một cá nhân hành nghề môi giới độc lập cũng có thể được quản lý theo các bước (i) (ii) (iv) (v) nêu trên. Do vậy, có thể thấy rằng trọng tâm của các giải pháp quản lý môi giới bất động sản được đề xuất đó là yêu cầu cá nhân, tổ chức thành lập doanh nghiệp để hành nghề môi giới bất động sản. Tuy nhiên, không rõ việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản sẽ khắc phục được tồn tại, hạn chế nào trong các tồn tại, hạn chế được chỉ ra, và khắc phục bằng cách nào. Bởi lẽ, giả sử mong muốn của nhà làm luật là tạo rào cản pháp lý ở bước gia nhập thị trường để hạn chế cá nhân không có chứng chỉ hành nghề tham gia thị trường, thì e rằng không đáp ứng vì pháp luật về đăng ký kinh doanh hiện nay rất thông thoáng để khuyến khích mọi thành phần thành lập doanh nghiệp, khởi nghiệp kinh doanh. Giả sử mong muốn của nhà làm luật là tạo rào cản pháp lý ở bước hoạt động trên thị trường, với các quy định pháp luật về quản trị công ty, các yêu cầu về sử dụng lao động, bảo hiểm xã hội, đăng ký thuế, thì cũng e rằng không đáp ứng vì chính sách hỗ trợ mạnh mẽ doanh nghiệp nhỏ và vừa như đơn giản về đăng ký thuế, tổ chức kế toán…Ví dụ cho hai nhận định trên, để tham gia thị trường, cá nhân có thể đăng ký thành lập công ty TNHH một thành viên do mình làm chủ sở hữu, với một số vốn điều lệ rất nhỏ, không thuê mướn lao động, tự mình hành nghề, khi đó, có thể thấy rằng không có sự khác biệt về chất lượng của người môi giới (tất nhiên, có chứng chỉ hành nghề như đề xuất). Thậm chí, người môi giới còn được giới hạn trách nhiệm tài sản bởi tư cách pháp nhân của công ty, trong khi với tư cách cá nhân, người môi giới phải chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản cá của mình. Mặt khác, nếu người môi giới vẫn tiếp tục hoạt động môi giới tư cách cá nhân trong điều kiện bình thường, và xuất hiện với tư cách công ty kinh doanh môi giới bất động sản khi bị phát hiện, kiểm tra sẽ được giải quyết như thế nào, là vấn đề chưa được đề cập trong báo cáo nêu trên. Ngoài ra, một số ngành nghề có yêu cầu người hành nghề thành lập doanh nghiệp thì thường có biện pháp để buộc người hành nghề phải thành lập doanh nghiệp như quy định giá trị của văn bản, tài liệu nào đó của tổ chức, cá nhân khác phải có chữ ký người hành nghề tại doanh nghiệp có giấy phép hành nghề, và văn bản, tài liệu đó được nộp cho cơ quan nhà nước. Giải pháp được đề xuất cho môi giới bất động sản chưa làm rõ cơ chế ràng buộc như vậy, do đó, kiểm tra, giám sát tuân thủ quy định pháp luật như thế nào vẫn là câu hỏi còn phải thảo luận nhiều.
Bên cạnh đó, hoạt động môi giới bất động sản có đặc tính là trao đổi, cung cấp thông tin bằng lời nói là chủ yếu, và diễn ra tại sàn giao dịch bất động sản hay tại bất kỳ địa điểm nào thuận tiện, thông thường là quán cà phê, giải khát… Như vậy, trong bối cảnh thị trường bất động sản “nóng sốt”, nhà nhà làm môi giới tại bất kỳ đâu, thì giải pháp yêu cầu thành lập doanh nghiệp để hành nghề môi giới để “chuyên nghiệp”, “chuẩn hóa” dịch vụ môi giới bất động sản có khả thi hay không là câu hỏi còn bỏ ngỏ.
Chúng tôi cho rằng, yêu cầu cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp là một yêu cầu vừa thừa vừa thiếu. Bởi lẽ, pháp luật doanh nghiệp hiện nay đã quy định khi nào phải thành lập doanh nghiệp, do đó, nếu cá nhân hành nghề tới mức theo pháp luật doanh nghiệp quy định phải thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân phải tuân thủ. Nếu chỉ hành nghề độc lập đơn lẻ, thì cần có các biện pháp gắn chặt việc giám sát người môi giới với trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản và chủ đầu tư bất động sản, đồng thời ràng buộc chặt chẽ, nghiêm khắc nghĩa vụ, trách nhiệm của người môi giới nếu gây thiệt hại cho khách hàng.
Nếu chỉ đơn thuần áp dụng việc sửa đổi, bãi bỏ quy định về cá nhân làm môi giới độc lập mà không thay đổi tất cả các nội dung liên quan đến việc hình thành một giao dịch bất động sản, theo ngôn ngữ pháp lý, là giai đoạn đề nghị giao kết hợp đồng, thì cũng không khó để đoán được các cá nhân làm môi giới độc lập sẽ “đối phó” với quy định mới như thế nào. Nhiều khả năng, họ sẽ liên kết, cộng tác với một sàn giao dịch nào đó, để tạo ra một hình thức trung gian phù hợp với quy định mới. Việc giải quyết phần ngọn chỉ phần nào tạo thêm một bước khó khăn cho cá nhân làm môi giới độc lập mà không giải quyết được các vấn đề tồn tại. Trong khi đó, để một giao dịch bất động sản được diễn ra, các ngân hàng, cơ quan thuế, văn phòng công chứng, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền lại là các cơ quan, tổ chức đóng vai trò như một mắc xích quan trọng để các bên tiến tới hoàn tất việc giao dịch nhưng lại chưa có quy định cụ thể về sự có mặt, ký tên, chịu trách nhiệm của cá nhân làm môi giới độc lập ở những cơ quan này. Hay việc buộc mỗi giao dịch bất động sản thuộc dự án phải có đơn vị, cá nhân môi giới tham gia, có nội dung tư vấn thể hiện rõ trong văn bản liên quan, giới hạn mức trách nhiệm cụ thể của cá nhân làm môi giới độc lập có lẽ cũng là giải pháp cần bàn đến đểmang lại hiệu quả thực thi Luật kinh doanh bất động sản, trả lại một thị trường bất động sản “sạch”, chuyên nghiệp góp phần phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
[1] https://vtv.vn/kinh-te/de-xuat-cam-ca-nhan-moi-gioi-bat-dong-san-doc-lap-20211018143639742.htm
[2] https://vn.savills.com.vn/blog/article/185279/vietnam-viet/vietnamese-property-overview-1995-2020.aspx
[3] https://nhandan.vn/tin-tuc-kinh-te/no-luc-on-dinh-kinh-te-vi-mo-va-phuc-hoi-tang-truong-253174
[4]http://chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/congdan/DuThaoVanBan?_piref135_27935_135_27927_27927.mode=displayreply&_piref135_27935_135_27927_27927.id=4605
