Đề Nghị Siết Chặt Và Minh Bạch Hoạt Động Kinh Doanh, Chuyển Nhượng Bất Động Sản – “Nói Là Làm”

(Lại Thị Diệu Thùy & Phan Huy Quyền – Phước và Các Cộng Sự)

 

Trốn thuế trong hoạt động kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản (“KDBĐS”) là một trong những nguyên nhân chính gây thất thu ngân sách Nhà nước (“NSNN”), do đó, cần có một cơ chế phối hợp thống nhất, chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giúp điều tra, phát hiện, xử lý, ngăn chặn những trường hợp trốn thuế để đảm bảo sự phát triển bền vững và tính minh bạch trong KDBĐS. Mới đây, Bộ Tài chính đã có Công văn 438/BTC-VP (“Công văn 438”) vào ngày 12/01/2022 về việc tăng cường phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước liên quan nhằm chống thất thu thuế trong KDBĐS. Vậy liệu rằng Công văn 438 có đủ mạnh tay để siết chặt quản lý và mang lại một thị trường KDBĐS minh bạch trong năm 2022?

 

Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện công tác thanh tra thuế và khi có kết quả kiểm tra, thanh tra thuế mà cơ quan quản lý thuế phát hiện hành vi trốn thuế có dấu hiệu tội phạm thì sẽ chuyển hồ sơ cho cơ quan điều tra có thẩm quyền để điều tra theo quy định[1]. Tuy nhiên, một thực tế là tính đến năm 2019, hầu như không có trường hợp nào bị khởi tố hình sự về hành vi trốn thuế trong KDBĐS. Điều đó cho thấy việc phối hợp giữa cơ quan quản lý thuế và cơ quan điều tra chưa thật sự hiệu quả. Nhưng hiện nay, cơ quan thuế đã chuyển nhiều hồ sơ KDBĐS có dấu hiệu trốn thuế sang cơ quan điều tra có thẩm quyền để điều tra, điển hình là vụ chuyển nhượng căn hộ tại dự án Hado Centrosa Garden (Quận 10, TP.HCM). Đây được xem là động thái cứng rắn của cơ quan thuế để răn đe và xử lý các trường hợp trốn thuế[2] cũng như thể hiện bước chuyển mình trong sự phối hợp giữa cơ quan thuế và cơ quan điều tra. Nhận thấy những kết quả tích cực của việc phối hợp giữa cơ quan thuế và cơ quan điều tra trong việc truy thu thuế cho NSNN, bằng Công văn 438, Bộ Tài chính đã đề nghị Bộ Công an chỉ đạo các cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra và xử lý nghiêm các hành vi KDBĐS có dấu hiệu trốn thuế.

 

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cũng đề nghị Bộ Tư pháp, Ủy ban nhân dân các Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp chặt chẽ với các Cục thuế địa phương để yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng (“TCHNCC”) nêu cao vai trò, trách nhiệm của mình trong việc hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp KDBĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán. Đề nghị trên được ví như là công cụ hướng dẫn, giúp ra soát, để “siết chặt đầu vào” và hỗ trợ cơ quan thuế trong việc ngăn ngừa việc trốn thuế, tránh thất thu NSNN.

 

So với Công văn 14257/BTC-VP của Bộ Tài chính ban hành ngày 15/12/2021, Công văn 438 đã đưa cấp độ phối hợp lên cấp cao hơn và mở rộng phạm vi phối hợp với Bộ Công An và Bộ Tư pháp, đồng thời đề nghị một cách rõ ràng cơ chế phối hợp giữa các bộ, ban ngành, cơ quan để cùng siết chặt và giảm thiểu việc thất thu thuế trong KDBĐS.

 

Liệu Công văn 438 đã siết đủ chặt để chống thất thu thuế trong KDBĐS?

 

Như đã phân tích ở trên, Công văn 438 đã tạo ra được cơ chế giám sát, phối hợp giữa cơ quan công an địa phương, UBND tỉnh, thành phố, các TCHNCC và cơ quan thuế địa phương để xử lý các hành vi KDBĐS có dấu hiệu trốn thuế. Tuy nhiên, Công văn 438 chỉ giải quyết được vấn đề trước mắt, động chạm đến phần “ngọn” mà không giải quyết được phần “gốc, rễ” của vấn đề, cụ thể là vấn đề “2 giá bán” sẽ được phân tích dưới đây, để chống thất thu thuế. Nhưng liệu rằng vấn đề có được giải quyết khi nguyên nhân gốc rễ của hành vi trốn thuế trong KDBĐS vẫn âm thầm diễn ra.

 

Thực tế hiện nay, các cơ quan chức năng thường bị lúng túng trong việc chứng minh giá trị thật và chính xác của giao dịch KDBĐS bởi kẻ hở pháp lý về việc xác định giá tính thuế vẫn còn phụ thuộc và giá đất chưa được cụ thể. Bởi vì theo quy định của pháp luật về thuế, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng hoặc được xác định theo bảng giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng[3]. Tuy nhiên, độ chênh của hai cách phương pháp tính thuế này đều tạo ra những khoản hở để trốn thuế, làm thất thu cho NSNN.

 

Cụ thể hơn, bản chất của giao dịch KDBĐS là một giao dịch dân sự[4], do đó giá trị giao dịch, phương thức thanh toán là sự thỏa thuận của các bên, và được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, việc kê khai giá và lựa chọn phương thức thanh toán khác nhau[5] dẫn đến việc “né” thuế đang diễn ra âm thầm. Khi đó, các bên trong giao dịch KDBĐS sẽ kê khai giá trên hợp đồng được công chứng thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán. Trong khi đó, cơ sở tính thuế mà các cơ quan thuế dựa vào giá ghi trên hợp đồng và dẫn đến sự thất thu cho NSNN. Việc xác minh giá thực tế mua bán của giao dịch gặp nhiều khó khăn ví dụ như khi bên mua thực hiện thanh toán bằng tiền mặt bên ngoài văn phòng công chứng và chỉ chuyển khoản phần tiền theo giá trị ghi trên hợp đồng mua bán đã công chứng qua ngân hàng. Những rủi ro pháp lý phát sinh trong việc kê khai không đúng với giá trị thực tế mua bán mà các bên sẽ phải xét đến chẳng hạn như phạt vi phạm hành chính, hoặc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu xảy ra tranh chấp, bên mua có thể phải mất đi khoản tiền chênh lệch giữa hai giá bán nêu trên.

 

 

Bên cạnh sự thỏa thuận về giá trị giao dịch đối với KDBĐS, giá trị giao dịch còn có thể dựa trên khung giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh/Thành phố quyết định và chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai[6]. Ví dụ, theo Luật Đất đai 2013, việc xác định giá đất về nguyên tắc phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, khung giá đất và bảng giá đất của Nhà nước hiện chưa phản ánh đúng và thậm chí là thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường do nhiều lý do trong đó có việc chậm cập nhật, điều chỉnh khung, bảng giá đất tại từng địa phương.

 

Công văn 438 “nói là làm”

 

Khi nhắc đến vấn đề trốn thuế trong KDBĐS như phân tích ở trên, các đề xuất được các chuyên gia đưa ra thường hướng đến việc thay đổi về chính sách cụ thể như:

 

• Nâng khung giá của Nhà nước lên sát với giá thị trường. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế hiện nay, giá đất ở một số nơi đang được thổi phồng đến mức không thể nào được xem là giá cơ sở làm căn cứ tính thuế ở. Khi áp dụng mức giá quá cao thì có thể dẫn đến sự bất ổn về kinh tế và an sinh xã hội;

 

• Kiểm soát thu nhập từ việc KDBĐS thông qua việc yêu cầu các giao dịch phải được thực hiện qua ngân hàng thay vì dùng tiền mặt. Tuy nhiên, như ví dụ vừa nêu thì quy định pháp luật cũng khó có thể điều chỉnh được; hoặc

 

• Nâng mức xử phạt vi phạm hành chính và khung hình phạt hình sự với các hành vi trốn thuế. Tuy nhiên, như đã nêu trên, việc xác minh sự tồn tại của hành vi trốn thuế là hết sức khó khăn bởi vì đa phần các bên trong giao dịch KDBĐS có sự bắt tay nhau để cùng hưởng lợi từ việc trốn thuế, cụ thể ở đây chính là bên bán sẽ không phải đóng một phần tiền thuế và hưởng lợi nhuận chênh lệch và bên mua thì được bên bán “gia lộc” hoặc giảm cho một phần tiền giao dịch. Vậy đối tượng xử phạt ở đây là ai, bên mua hay bên bán và đánh giá mức độ vi phạm của các bên đến đâu để áp dụng hình thức phạt và mức phạt sao cho tương ứng vẫn còn là vấn đề cần cân nhắc.

 

Có thể thấy rằng hiện tại các quy định của pháp luật về KDBĐS còn nhiều lỗ hổng mà các cá nhân và tổ chức có thể lợi dụng để thực hiện hành vi trốn thuế. Trong khi chờ đợi những văn bản pháp luật mới được ban hành để bù đắp những lỗ hổng này trong thời gian tới, Công văn 438 được ban hành là cần thiết và kịp thời bởi vì cách tiếp cận của nó phù hợp với thực tế hơn và đáng ghi nhận bằng việc gia tăng sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để siết chặt và ngăn ngừa hành vi trốn thuế từ hoạt động KDBĐS.

[1] Khoản 2 Điều 108 Luật Quản lý thuế 2019

[2] https://cafeland.vn/tin-tuc/mua-ban-nha-hai-gia-se-phat-nang-chuyen-ho-so-qua-cong-an-84921.html

[3] Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007

[4] Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

[5] Điểm c khoản 2 Điều 398 Bộ Luật dân sự 2015

[6] Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013